رابعاً
إخلاء المحلاّت التجارية
 من المعاملات الشائعة بين التجار والكسبة إخلاء المحلات التجارية ، وهو ما يسمى بـ ( السرقفلية ) في العراق. ويراد بها تنازل المسأجر عمّا تحت تصرّفه بإيجار المحلّ الذي يشغله لآخر إزاء مقدار من المال يتفق عليه الطرفان.
وتطلق أيضاً على تنازل المالك للمستأجر عن حقّه في أخراجه من المحلّ أو زيادة بدل الإيجار بعد نهاية مدّة الإجارة إزاء مقدار من المال يتّفقان بشأنه.
مسألة 1 : استئجار الأعيان المستأجرة كمحلات الكسب والتجارة لا يُحدث حقّاً للمستأجر فيها بحيث يمكنه إلزام المؤجّر عدم إخراجه منها وتجديد إيجارها منه بمقدار بدل إيجارها السابق بعد نهاية الإجارة.
وكذا طول إقامة المستأجر في المحل ، ووجاهته في مكسبه الموجبة لتعزيز الموقع التجاري للمحلّ ، لا يوجب شيء من ذلك حقّاً له في البقاء ، بل إذا تمّت مدّة الإجارة يجب عليه تخلية المحلّ وتسليمه إلى صاحبه.
( 102 )
وإذا استغلّ المسأجر القانون الحكومي الذي يقضي بمنع المالك عن إجبار المستأجر على التخلية أو عن الزيادة في بدل الإيجار ، فامتنع عن دفع الزيادة أو التخلية فعمله هذا محرّم ، ويكون تصرّفه في المحل بدون رضا المالك غصباً ، وكذا ما يأخذه من المال إزاء تخليته حراماً.
مسألة 2 : إذا آجر المالك محلّه من شخص سنة بمائة دينار مثلاً ، وقبض إضافة على ذلك مبلغ خمسمائة دينار مثلاً إزاء اشتراطه على نفسه في ضمن العقد أن يجدّد الإيجار لهذا المستأجر ، أو لمن يتنازل له المستأجر سنوياً بدون زيادة ، وإذا أراد المستأجر الثاني التنازل عن المحلّ لثالث أن يعامله نفس معاملة المستأجر ، فحينئذ يجوز للمستأجر أن يأخذ إزاء تنازله عن حقّه مبلغاً يساوي ما دفعه إلى المالك نقداً أو أكثر أو أقلّ حسب ما يتفقان عليه.
مسألة 3 : إذا آجر المالك محلّه من شخص مدّة معلومة وشرط على نفسه ـ إزاء مبلغ من المال أو بدونه ـ في ضمن العقد أن يجدّد إيجاره له سنوياً بعد نهاية المدّة بالصورة التي وقع عليها في السنة الأُولى أو على النحو المتعارف في كلّ سنة ، فاتّفق أنّ شخصاً دفع مبلغاً للمستأجر إزاء تنازله عن المحلّ وتخليته فقط ـ حيث لا يكون له إلاّ حقّ البقاء وللمالك الحرّية في إيجار المحلّ بعد خروجه كيف ما شاء ـ فعندئذٍ يجوز للمستأجر أخذ المبلغ المتّفق عليه ، وتكون السرقفليّة بإزاء التخلية فحسب ، لا بإزاء انتقال حقّ التصرّف منه إلى وافعها.
مسألة 4 : يجب على المالك الوفاء بما اشترطه على نفسه
( 103 )
في ضمن عقد الإجارة ، فيجب عليه في مفروض المسألة (2) أن يؤجر المحلّ للمستأجر أو لمن يتنازل له عنه بدون زيادة في بدل الإيجار ، كما يجب عليه في مفروض المسألة (3) أن يجدّد الإيجار للمستأجر ما دام يرغب في البقاء في المحلّ بمقدار بدل الإيجار السابق أو بما هو بدل إيجاره المتعارف حسبما هو مقرّر في الشرط.
وإذا تخلّف المالك عن الوفاء بشرطه وامتنع عن تجديد الإيجار فللمشروط له إجباره على ذلك ولو بالتوسّل بالحاكم الشرعي أو غيره ، ولكن إذا لم يتيسّر إجباره ـ لأيّ سبب كان ـ فلا يجوز له التصرّف في المحلّ من دون رضا المالك.
مسألة 5 : إذا جعل الشرط في عقد الإجارة في مفروض المسألتين ( 2ـ3 ) على نحو شرط النتيجة ـ لا على نحو شرط الفعل ، أي اشتراط تجديد الإجارة كما فرضناه ـ بأن اشترط المستأجر على المؤجر أن يكون له أو لمن يعيّنه مباشرة أو بواسطة حقّ إشغال المحل والاستفادة منه إزاء مبلغ معّين سنوياً ، أو بالقيمة المتعارفة في كلّ سنة ، فحينئذٍ يكون للمستأجر ـ أو لمن يعيّنه ـ حقّ إشغال المحل والاستفادة منه ولو من دون رضا المالك ، ولا يحقّ للمالك إلاّ أن يطالب بالمبلغ الذي اتفقا عليه إزاء الحق المذكور.
( 104 )
|
رابعاً : إخلاء المحلاّت التجارية